Esta es una duda común que surge cuando se realiza una Junta de Propietarios para aprobar, o no, diversos temas.
Las mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad de propietarios vienen reguladas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Para aclarar ese artículo, vamos a desgranarlo según mayorías, y tipo de acuerdos a los que deben aplicarse.
· SIN ACUERDO
Las actuaciones que pueden realizarse sin acuerdo previo de la Junta de propietarios están reguladas en los artículos 10.1.A, 10.1.B y 17.5 de la LPH y son las siguientes:
- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje.
- La supresión de barreras arquitectónicas, las denominadas obras de accesibilidad (por ejemplo, el salvaescaleras).
- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
· POR 1/3
Los artículos 17.1 y 17.3 de la LPH, regulan este tipo de mayoría, y enumera los supuestos en los que se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación. Estos supuestos son:
- Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antena comunitaria), o la adaptación de los existentes.
- Instalación de nuevos suministros energéticos.
- Instalación de suministros de energía renovables (placas solares).
La comunidad no podrá repercutir ningún tipo de coste relacionado con dicha instalación a los propietarios que hubiesen votado en contra para la realización de la misma. Pero si más tarde quisieran acceder a ese servicio tendrán que abonar el importe que les hubiese correspondido aplicando el correspondiente interés legal.
· POR 3/5 PARTES
En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal no establece a priori un listado cerrado de supuestos en los que se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Esto se debe a la existencia de varios artículos que regulan estos supuestos.
El artículo 17.3, por ejemplo, menciona como supuestos, el alquiler de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, así como el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Por su parte, el artículo 17.4 establece esta mayoría para realizar nuevas instalaciones o mejoras no necesarias para la adecuada conservación del inmueble (no urgentes).
Por último, el artículo 17.12 de la LPH permite adoptar acuerdos referidos a las viviendas de uso turístico.
Como resumen, podemos decir que los acuerdos que necesitan ser aprobados con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación son:
- Establecimiento o supresión de los servicios de portería u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo de los estatutos.
- Obras relacionadas con nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación del inmueble (piscina, pista de pádel).
- El cerramiento de una terraza y la instalación de aparatos de aire acondicionado
- División o agrupación de pisos o locales.
- El alquiler de elementos comunes.
- Acuerdos sobre viviendas de uso turístico (VUT).
· MAYORÍA SIMPLE
Esta mayoría se aplica (artículo 17.7 LPH) de forma general para los actos de mera administración o gestión, como pueden ser la aprobación de cuentas, presupuestos o una derrama, liquidación de morosos, regular las temporadas de calefacción, revisiones de contratos, etc.
Hay que tener en cuenta si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria, ya que la mayoría simple no es la misma. En primera convocatoria la mayoría se calcula sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad y en la segunda la mayoría se calcula solo sobre la base de los asistentes y sus cuotas. Normalmente estos acuerdos suelen aprobarse en segunda convocatoria.
También debemos tener presente el artículo 17.2 de la LPH, que sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.B, indica que la realización de obras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento de los servicios del ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En resumen, los acuerdos más habituales que se deben aprobar por mayoría simple son:
- Actos meramente administrativos
- Cuando exista discrepancia sobre el carácter de las obras a realizar en elementos comunes de la finca.
- El nombramiento y cese de los órganos de gobierno.
- Cambio de entidad bancaria o empresa de servicios.
- Acuerdo sobre el inicio de acciones judiciales por parte de la comunidad.
- Regulación de elementos o instalaciones comunitarias (cuarto común, piscina, pistas de pádel).
- Acuerdo relativo al cambio de combustible de la calefacción.
- Cambio de categoría de portero o contratación de empresa de servicios.
- Aprobación liquidación deuda morosos.
· UNANIMIDAD
Las diversas reformas de la ley con el fin de facilitar y agilizar la toma de acuerdos en las juntas, han ido reduciendo las actuaciones en las que son necesarias la unanimidad para aprobar los mismos.
La unanimidad, tanto en número de votos como en el porcentaje de las cuotas de participación, sólo se mantiene para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la finca o en los estatutos de la propia comunidad (artículo 17.6 LPH).
Si no han acudido a la junta todos los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación, que es el caso más habitual, no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, por lo que habrá que tener en cuenta la opinión de los ausentes. Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios que en un plazo de 30 días naturales desde que hayan sido informados del acuerdo adoptado no manifiesten su discrepancia.
Las actuaciones más habituales son:
- Acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de la finca, o en los estatutos de la comunidad.
- Constitución de derechos reales sobre elementos comunes (instalación de una chimenea de salida de humos a través del patio comunitario).
- Aprobación o modificación de las normas contenidas en título constitutivo o estatutos.
- Modificación sistema reparto de gastos.
- Desafectación de elementos comunes.
- Venta elementos comunes.
- Utilización de un elemento común para un fin privativo con carácter exclusivo y excluyente con carácter indefinido.