El uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos suele generar algunos conflictos entre ellos, ya sea por la gestión del propio espacio o por el uso que le dan los vecinos. Por ejemplo, con la llegada del verano, un tema de continua discordia suele ser la piscina.
Para resolver este tipo de conflictos el papel del administrador de fincas es muy importante, ya que va actuar como mediador, informador y asesorará sobre el correcto uso y disfrute de estas zonas.
Pero primero tenemos que tener claro es saber qué es una zona común. La LPH se refiere a ellos en el artículo 3 LPH, que a su vez remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil. Esta ley establece como bienes comunes todos aquellos que no se han registrado como privativos en el título constitutivo. También los elementos, pertenencias y servicios que estén en la comunidad para el disfrute conjunto de los vecinos. Es decir, se consideran bienes comunes las fachadas, balcones, estructuras, tejados, portales, escaleras, jardines, telefonillos, etc.
Debemos tener en cuenta que algunas zonas comunes pueden ser de uso privativo, pero este tema ya lo trataremos en otro momento.
Ya sabemos cuáles son las zonas comunes de la comunidad, pero ¿qué se puede hacer en ellas?
Las discrepancias son habituales, ya que cada propietario o vecino tiene diferentes necesidades y quiere hacer uso de los espacios a su manera y también es habitual encontrarse con el típico vecino que, a la mínima, se queja.
Por ejemplo, ¿podemos dejar una bicicleta o el carrito del bebé en el rellano? Como hemos explicado anteriormente la respuesta en NO, ya que el rellano se considera una zona de paso común, por lo que necesitaría la aprobación de todos los vecinos.
Tal y como indica el artículo 394 del Código Civil, el propietario puede hacer uso de los espacios comunes siempre que no perjudique al resto de la comunidad y según el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece la prohibición de desarrollar actividades molestas en estas zonas. Pero su regulación y su uso vienen recogidos en los Estatutos de la comunidad o en el Reglamento de Régimen Interno, y cualquier actividad no esté contemplada en ninguno de estos documentos, se entiende como permitida.
Una vez tenemos claro qué se puede hacer y qué no en las zonas comunes de una comunidad de vecinos, otro punto importante es saber quién es el responsable. Cuando un suceso perjudica al edificio o causa daños a terceros que se encuentran dentro de la comunidad, la responsabilidad recae en los vecinos. Por ejemplo, si una persona tuviera un accidente en el portal, serían los propietarios de la comunidad los que deberían responder.
En CONCLUSIÓN, se pueden dar muchos usos a las zonas comunes. Por ello, tienes que usar el sentido común y si, por ejemplo, quieres dejar la bici en el rellano díselo antes a tus vecinos y así te evitarás conflictos.