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Recientemente y al respecto de la individualización de los consumos en las viviendas, vengo viendo noticias que, como administrador de Fincas Colegiado, no puedo comprender que lleguen a publicarse redactadas de ese modo.

Hace unos días leía en uno de los principales periódicos a nivel nacional una noticia que literalmente decía: “LLEGA EL FIN DE LAS CALEFACCIONES CENTRALES”, ¡Cómo pueden publicar eso! Es completamente FALSO.

Lo que se va a terminar es, por así decirlo, la “barra libre” en los suministros, siendo quizás el más relevante la calefacción, pero en ningún caso se van a cerrar calefacciones centrales de comunidades.

La nueva norma a lo que obliga es a que cada uno se pague lo que consuma. Esto, aparte de parecer tremendamente lógico y justo, tiene un segundo objetivo con varios beneficios colaterales. Una vez que cada uno pagamos por el calor que llega a nuestra casa nos volvemos más vigilantes, es decir, cerramos o bajamos las llaves de los radiadores de las habitaciones que no utilizamos, no abrimos la ventana cuando tenemos calor, apagamos toda la calefacción si nos vamos unos días o si tenemos la casa vacía, etc. Cuestiones que quizás antes no todos hacíamos porque dichos gastos no tenían un retorno directo en nuestros bolsillos, ya que lo pagábamos entre todos los vecinos.

Ahora la cosa cambia y los administradores de fincas podemos asegurar que ese simple hecho, de que cada uno pague por lo que consume, provoca una bajada de entre un 20 y un 30% en la factura de GAS/GASOIL comunitario.

Esto no sólo provoca un ahorro a los vecinos, sino tiene como beneficio colateral un menor impacto ecológico y adicionalmente una pequeña mejora en la balanza comercial del país, dado que prácticamente la totalidad del gas y gasoil viene del extranjero y ese ahorro es un dinero que permanece en nuestro país. 

IGNACIO AVIAL ESCOBAR

Esta es una duda común que surge cuando se realiza una Junta de Propietarios para aprobar, o no, diversos temas.

Las mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad de propietarios vienen reguladas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Para aclarar ese artículo, vamos a desgranarlo según mayorías, y tipo de acuerdos a los que deben aplicarse.

·  SIN ACUERDO

Las actuaciones que pueden realizarse sin acuerdo previo de la Junta de propietarios están reguladas en los artículos 10.1.A, 10.1.B y 17.5 de la LPH y son las siguientes:

• La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje.
• La supresión de barreras arquitectónicas, las denominadas obras de accesibilidad (por ejemplo, el salvaescaleras).
• Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.

·  POR 1/3

Los artículos 17.1 y 17.3 de la LPH, regulan este tipo de mayoría, y enumera los supuestos en los que se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación. Estos supuestos son:

• Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antena comunitaria), o la adaptación de los existentes.
• Instalación de nuevos suministros energéticos.
• Instalación de suministros de energía renovables (placas solares).

La comunidad no podrá repercutir ningún tipo de coste relacionado con dicha instalación a los propietarios que hubiesen votado en contra para la realización de la misma. Pero si más tarde quisieran acceder a ese servicio tendrán que abonar el importe que les hubiese correspondido aplicando el correspondiente interés legal.

·  POR 3/5 PARTES

En este caso, la Ley de Propiedad Horizontal no establece a priori un listado cerrado de supuestos en los que se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Esto se debe a la existencia de varios artículos que regulan estos supuestos.

El artículo 17.3, por ejemplo, menciona como supuestos, el alquiler de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, así como el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Por su parte, el artículo 17.4 establece esta mayoría para realizar nuevas instalaciones o mejoras no necesarias para la adecuada conservación del inmueble (no urgentes).

Por último, el artículo 17.12 de la LPH permite adoptar acuerdos referidos a las viviendas de uso turístico.

Como resumen, podemos decir que los acuerdos que necesitan ser aprobados con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación son:

• Establecimiento o supresión de los servicios de portería u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo de los estatutos.
• Obras relacionadas con nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación del inmueble (piscina, pista de pádel).
• El cerramiento de una terraza y la instalación de aparatos de aire acondicionado
• División o agrupación de pisos o locales.
• El alquiler de elementos comunes.
• Acuerdos sobre viviendas de uso turístico (VUT).

·  MAYORÍA SIMPLE

Esta mayoría se aplica (artículo 17.7 LPH) de forma general para los actos de mera administración o gestión, como pueden ser la aprobación de cuentas, presupuestos o una derrama, liquidación de morosos, regular las temporadas de calefacción, revisiones de contratos, etc.

Hay que tener en cuenta si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria, ya que la mayoría simple no es la misma. En primera convocatoria la mayoría se calcula sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad y en la segunda la mayoría se calcula solo sobre la base de los asistentes y sus cuotas. Normalmente estos acuerdos suelen aprobarse en segunda convocatoria.

También debemos tener presente el artículo 17.2 de la LPH, que sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.B, indica que la realización de obras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento de los servicios del ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En resumen, los acuerdos más habituales que se deben aprobar por mayoría simple son:

• Actos meramente administrativos
• Cuando exista discrepancia sobre el carácter de las obras a realizar en elementos comunes de la finca.
• El nombramiento y cese de los órganos de gobierno.
• Cambio de entidad bancaria o empresa de servicios.
• Acuerdo sobre el inicio de acciones judiciales por parte de la comunidad.
• Regulación de elementos o instalaciones comunitarias (cuarto común, piscina, pistas de pádel).
• Acuerdo relativo al cambio de combustible de la calefacción.
• Cambio de categoría de portero o contratación de empresa de servicios.
• Aprobación liquidación deuda morosos.

· UNANIMIDAD

Las diversas reformas de la ley con el fin de facilitar y agilizar la toma de acuerdos en las juntas, han ido reduciendo las actuaciones en las que son necesarias la unanimidad para aprobar los mismos.

La unanimidad, tanto en número de votos como en el porcentaje de las cuotas de participación, sólo se mantiene para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la finca o en los estatutos de la propia comunidad (artículo 17.6 LPH).

Si no han acudido a la junta todos los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación, que es el caso más habitual, no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, por lo que habrá que tener en cuenta la opinión de los ausentes. Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios que en un plazo de 30 días naturales desde que hayan sido informados del acuerdo adoptado no manifiesten su discrepancia.

Las actuaciones más habituales son:

• Acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal de la finca, o en los estatutos de la comunidad.
• Constitución de derechos reales sobre elementos comunes (instalación de una chimenea de salida de humos a través del patio comunitario).
• Aprobación o modificación de las normas contenidas en título constitutivo o estatutos.
• Modificación sistema reparto de gastos.
• Desafectación de elementos comunes.
• Venta elementos comunes.
• Utilización de un elemento común para un fin privativo con carácter exclusivo y excluyente con carácter indefinido.

Existe una cierta confusión sobre si hay obligación o no de instalar contadores individuales de calefacción central. La respuesta dependerá de varios factores, como es la viabilidad técnica, la rentabilidad económica y la ubicación del edificio.

No tendrán la obligación de su instalación aquellos edificios que:

• Edificios en las zonas climáticas A y B (Islas, zona de Levante, Guadalquivir, Ceuta y Melilla).
• Contador individual: Sistemas equipados con emisores de calor conectados en serie siempre que den servicio a más de un usuario en un mismo anillo.
• Repartidor de costes:
• Sistemas de calefacción equipados con emisores de calor conectados en serie
• Ventiloconvectores
• Aerotermos

Para medir y estimar el consumo de calefacción realizado en viviendas con calefacción central que todavía no se hayan sometido a la individualización, existen dos tipos de dispositivos que pueden utilizarse: repartidores de costes y contadores de energía. Utilizar uno u otro depende del tipo de instalación de calefacción:

• En anillo: se caracterizan por tener un único punto de entrada y de salida para cada vivienda. En este caso se instalarían contadores individuales en la entrada de cada vivienda.
• En columna: es cuando el radiador de una estancia del primer piso comparte entrada con la misma del piso superior. En este caso el control del consumo individual es a través de la instalación de un repartidor de costes y una válvula termostática. El repartidor de costes se instala en la superficie del radiador y mide al consumo de cada radiador. La válvula permite regular la temperatura.

La lectura del consumo es telemática. En el caso de que contaran con contadores individuales o repartidores de costes, pero la lectura no fuera remota, el plazo para dicho cambio es hasta el 1 de enero de 2027.

La instalación de los repartidores de costes y las válvulas termostáticas, junto con la derrama por adaptar las instalaciones comunes, supone un desembolso de entre 700 y 1.100 euros por vivienda. Pero con este cambio se puede ahorrar entre un 20 % y un 30 % de la energía que antes se consumía. Otra alternativa es alquilar los equipos a una empresa especializada, pero a la larga no es una opción interesante

La adaptación a la normativa debe acordarse en una junta de propietarios. Al tratarse de una medida de eficiencia energética, requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que tendrán que decidir qué sistema usan y con qué empresa lo contratan

Para saber si una instalación es técnicamente viable y económicamente rentable la empresa mantenedora de la instalación térmica centralizada deberá lleva a cabo un estudio de la instalación y asesorar a la junta de vecinos sobre su situación particular.  La instalación será económicamente rentable cuando el periodo de recuperación de la inversión es menor a 4 años. La instalación debe ser antes de los 15 meses después de presentar y aprobar el presupuesto. Después de la instalación la empresa otorgará una memoria técnica.

Los plazos establecidos para solicitar los presupuestos son:

• 1 de febrero de 2021: edificios de uso diferente a viviendas y edificios en la zona E con 20 o más viviendas
• 1 de julio de 2021: edificios zona E con menos de 20 viviendas y edificios en la zona D con 20 o más viviendas
• 1 de diciembre de 2021: edificios zona D con menos de 20 viviendas y edificios en la zona C con 20 o más viviendas
• 1 de febrero de 2022: edificios zona C con menos de 20 viviendas.

Si no están obligados a llevar a cabo la instalación la empresa de mantenimiento de la instalación térmica deberá emitir un certificado y los titulares de la misma tiene que presentarlo en un plazo máximo de 2 meses en la autoridad competente correspondiente.

Las ventajas derivadas de estas instalaciones son:

• Cada propietario paga únicamente lo que consume
• Se contribuye a la sostenibilidad el edificio
• Se evita el despilfarro energético

En algunas comunidades de vecinos nos encontramos que, además de las viviendas, existen dentro de la finca locales dedicados a actividades comerciales, especialmente en los bajos del edificio. ¿Deben estos propietarios pagar los gastos derivados de la comunidad de propietarios?

La respuesta es SI.

En cualquier comunidad de propietarios existen unos estatutos donde se reflejan todos los puntos respecto a gastos, reparaciones, cuotas de participación, etc., así como también las obligaciones de los bajos comerciales en la comunidad.

En un principio, los locales, al igual que el resto de las viviendas, están obligados al pago de los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble (artículo 9.1 de la LPH), no estando exentos por su no utilización (artículo 9.2 de la LPH). Además, se expone que las cantidades se repartirán en función de la cuota de participación de cada piso y local.

Por tanto, según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente.

Ahora bien, en la práctica, suele ser habitual encontrar exoneraciones de ciertos gastos a los propietarios de los locales comerciales que compongan la comunidad, precisamente por su no utilización ya que ningún beneficio le van a reportar. Para que los propietarios de los locales pueden beneficiarse de esta exoneración ésta debe estar recogida en la escritura de constitución de la comunidad o en los propios estatutos.

Veamos un ejemplo para entenderlo mejor:

El propietario de un local situado en la planta baja de una comunidad, que no tiene acceso al portal y al que le están exigiendo el pago de una derrama para el cambio de la puerta.

Lo primero que tendríamos que hacer es revisar si en el título constitutivo de la comunidad, en los estatutos o en alguna de las actas de las juntas de propietarios celebradas está recogida la exoneración de este gasto. De ser así no tendría que abonarlo. Pero si esta información no estuviera recogida en ninguna parte, el propietario del local debería pagar la derrama, a pesar de no tener acceso al portal.

CONCLUSIÓN: Un local comercial, salvo que los estatutos o el título constitutivo señalen lo contrario, tiene que pagar los gastos generales y los extraordinarios de la comunidad, siempre que estos sean necesarios para el mantenimiento del inmueble.

Las diferentes prohibiciones en las ciudades están promoviendo que cada vez más conductores se planteen la compra de un vehículo eléctrico. Una de las dudas más frecuentes entre las personas que quieren comprar este tipo de coche tiene que ver con dónde lo va a poder cargar.

Los requisitos técnicos para instalarlos se recogen en la guía ITC-BT-52 para instalaciones a baja tensión, según aclara la Red Eléctrica de España.

Antes de tomar decisiones, es recomendable dirigirse al concesionario donde se ha adquirido el vehículo eléctrico donde nos aconsejaran qué tipo de recarga, potencia e instalación es más adecuada.

En el caso de que quieras instalar el punto de carga en un garaje comunitario lo primero será comunicar la instalación a la comunidad. El artículo 17.5 de la actual Ley de Propiedad Horizontal, dice que se tiene comunicar la instalación al presidente y al administrador de la comunidad. Debes hacerlo por escrito (de manera oficial, con fecha y sello), para que quede constancia. Es aconsejable guardar una copia del documento con su fecha, sello y/o firma en la que se aclare la fecha y el pacto para la instalación. No hace falta la aprobación por parte de los vecinos ya que es el usuario quién pagará la energía.

Hasta aquí parece fácil instalar un punto de recarga en un garaje comunitario, pero, ¿qué ocurre si más vecinos también quieren cargar un coche eléctrico? Para evitar problemas y una aglomeración de cables sin orden, los administradores de fincas recomiendan a las comunidades aprobar unas normas internas para que todos los propietarios que estén interesados en tener un cargador de coche eléctrico sigan los mismos criterios para la instalación.

¿La corriente viene de mi propio contador?

Informada la comunidad, debes decidir qué tipo de instalación es la que más te conviene. Las opciones son:

• Desde tu propio contador de la vivienda: Esta opción solo es válida si tu domicilio y tu garaje están en el mismo edificio y si no hay mucha distancia entre ambos puntos.
• Desde el contador del garaje: Si optas por esta alternativa necesitarás un segundo contador que permita a la comunidad de vecinos contabilizar el gasto y pasarlo a la cuota mensual que corresponda a tu plaza. Para esta instalación sí necesitas el visto bueno de tus vecinos (no vale con que les informes por escrito). Puede ser un contador individual o un nuevo contador para el garaje.

¿Cuánto cuesta instalarlo?

La mayoría de marcas que venden coches eléctricos ofrecen promociones y ofertas para instalar el punto de carga. En líneas generales, instalar un punto de recarga no suele superar los 1.000 euros.

El uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos suele generar algunos conflictos entre ellos, ya sea por la gestión del propio espacio o por el uso que le dan los vecinos. Por ejemplo, con la llegada del verano, un tema de continua discordia suele ser la piscina.

Para resolver este tipo de conflictos el papel del administrador de fincas es muy importante, ya que va actuar como mediador, informador y asesorará sobre el correcto uso y disfrute de estas zonas.

Pero primero tenemos que tener claro es saber qué es una zona común. La LPH se refiere a ellos en el artículo 3 LPH, que a su vez remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil. Esta ley establece como bienes comunes todos aquellos que no se han registrado como privativos en el título constitutivo. También los elementos, pertenencias y servicios que estén en la comunidad para el disfrute conjunto de los vecinos. Es decir, se consideran bienes comunes las fachadas, balcones, estructuras, tejados, portales, escaleras, jardines, telefonillos, etc.

Debemos tener en cuenta que algunas zonas comunes pueden ser de uso privativo, pero este tema ya lo trataremos en otro momento.

Ya sabemos cuáles son las zonas comunes de la comunidad, pero ¿qué se puede hacer en ellas?

Las discrepancias son habituales, ya que cada propietario o vecino tiene diferentes necesidades y quiere hacer uso de los espacios a su manera y también es habitual encontrarse con el típico vecino que, a la mínima, se queja.

Por ejemplo, ¿podemos dejar una bicicleta o el carrito del bebé en el rellano? Como hemos explicado anteriormente la respuesta en NO, ya que el rellano se considera una zona de paso común, por lo que necesitaría la aprobación de todos los vecinos.

Tal y como indica el artículo 394 del Código Civil, el propietario puede hacer uso de los espacios comunes siempre que no perjudique al resto de la comunidad y según el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece la prohibición de desarrollar actividades molestas en estas zonas. Pero su regulación y su uso vienen recogidos en los Estatutos de la comunidad o en el Reglamento de Régimen Interno, y cualquier actividad no esté contemplada en ninguno de estos documentos, se entiende como permitida.  

Una vez tenemos claro qué se puede hacer y qué no en las zonas comunes de una comunidad de vecinos, otro punto importante es saber quién es el responsable. Cuando un suceso perjudica al edificio o causa daños a terceros que se encuentran dentro de la comunidad, la responsabilidad recae en los vecinos. Por ejemplo, si una persona tuviera un accidente en el portal, serían los propietarios de la comunidad los que deberían responder.

 En CONCLUSIÓN, se pueden dar muchos usos a las zonas comunes. Por ello, tienes que usar el sentido común y si, por ejemplo, quieres dejar la bici en el rellano díselo antes a tus vecinos y así te evitarás conflictos.

Una cuestión muy habitual entre los propietarios que tienen una plaza de garaje es saber si pueden aparcar más de un vehículo en ella. Recordaros que en una plaza de garaje sólo se pueden guardar vehículos, en ningún caso se puede usar como trastero.

Es bastante frecuente que un vecino que tenga una plaza de garaje de grande aparque dos coches en el mismo espacio o un coche y una moto. Esta situación suele provocar muchos problemas con los vecinos, al no saber si realmente puede hacerlo o no.

Pero, ¿puedo aparcar más de un vehículo en mi plaza de garaje? Ante esta situación lo primero que hay que tener es sentido común y, como buenos vecinos, permitir aparcar dos vehículos en una misma plaza, siempre y cuando no se rebasen los límites de ésta y no moleste a ningún otro con esta acción (que no impida aparcar correctamente al propietario de la plaza contigua o que deje circular con total libertad al resto de vecinos).

En los estatutos de la comunidad de propietarios ha de existir o debería al menos una cláusula que indique si puedes o no ejercer esta práctica. Si lo dicen los estatutos, no hay más que hablar. 

La Ley de Propiedad Horizontal no dice nada sobre cuántos vehículos puedes aparcaren una plaza de garaje. Esta ley se refiere en todo momento a la legislación sobre plazas de garaje, no sobre la ocupación que se realiza de ellas.

Pero hay que tener en cuenta también la normativa municipal, ya que en algunas ciudades esta normativa si especifica el número de vehículos que se pueden aparcar en una misma plaza de garaje, o al menos expresa cuántos vehículos caben en el conjunto del garaje. Por tanto, si el garaje está lleno y un vecino decide aparcar dos coches estará incumpliendo la ley.

Respecto al seguro de la comunidad hay que decir que éste especifica cuántos coches caben en el conjunto del garaje. En caso de siniestro, y si se comprueba que hay más coches que los legalmente inscritos, es posible que la compañía ponga ciertos reparos a pagar la indemnización correspondiente.

Como ves es un tema bastante complejo. Hay un vacío legal sobre si se puede aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje. Lo más lógico es hablar con los vecinos y llegar a un acuerdo para aparcar dos vehículos en tu plaza. El único problema es en el caso de siniestro, ya que el seguro sólo cubrirá aquellos vehículos que estén cubiertos, y en el caso de tener dos en una misma plaza deberás optar por declarar como afectado solo uno de ellos.

Te propones hacer una reforma en casa, pero piensas que la vecina del 3º va a movilizar a los demás propietarios en tu contra. Comunidades de vecinos y reformas suelen ser motivo de conflicto. Las obras no son plato de gusto para nadie.

No existe obligatoriedad de avisar a todos los vecinos, basta con avisar al presidente. No obstante, forma parte de un trato considerado y cordial ponerlo en conocimiento de todos los que se puedan ver afectados.

Pero, ¿necesito pedir permiso a la Comunidad para hacer obras dentro de mi casa? Pues depende del tipo de obra que vayas a hacer. Basándonos en el Artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no tienes que pedir ningún permiso a la Comunidad cuando la obra no afecte a la seguridad o integridad de la estructura y no altere elementos comunes.

Eso sí, la misma Ley de Propiedad Horizontal requiere que se respete a los copropietarios de la finca. Es decir, que minimices las molestias referentes a ruido, polvo, etc. Al final, las responsabilidades de ruidos, escombros, etc. recaen sobre ti.

Hay que tener en cuenta que la realización de obras está regulada por los ayuntamientos y por lo tanto debemos pedir una licencia.

¿Y si la obra que quiero realizar afecta a un elemento común?

En ese caso el propietario ha de solicitar la pertinente autorización a la Junta de Propietarios, que dependiendo de la obra a realizar precisará distinto quorum. La Junta de Propietarios tiene libertad para aprobar o no la solicitud realizada por un propietario para la realización de una obra en elemento común, no debiendo, en ningún caso, argumentar el motivo de su negativa.

Es decir: para cambiar los azulejos del baño no hará falta pedir permisos, pero para cerrar la terraza sí.

Los robos y la falta de seguridad cada día más presentes hacen que las comunidades se planteen la idea de instalar cámaras de seguridad en el edificio.

Lo primero que has de saber es que, en ningún caso, estos sistemas deben vulnerar el derecho a la protección de datos o el derecho a la propia imagen. La Ley 5/2014 de Seguridad Privada regula en su artículo 42 los requisitos de estos servicios de videovigilancia. Es decir, tus cámaras sólo podrán grabar a las personas que se encuentren dentro del perímetro de la comunidad.

 La base es colocar algunos dispositivos en puntos clave de las zonas comunes para vigilar los accesos.

Por otro lado, no sólo vale con colocar las cámaras. Las comunidades tienen una responsabilidad con esos sistemas. Por ello, deben poner carteles que indiquen que se está entrando en una zona videovigilada y deberán tomar todas las medidas necesarias para garantizar la seguridad de los datos y borrar las imágenes en el plazo de un mes.

Además, se deberán informar a todo el que lo solicite del contenido del artículo 5.1 de la LOPD.

Cualquier empresa de videovigilancia puede instalar los dispositivos siempre y cuando cumpla la Ley y no presten el servicio de conexión con centrales de alarmas.

La instalación de sistemas de videovigilancia debe aprobarse con el voto favorable de los 3/5 del total de los propietarios, que representen también las 3/5 partes del total de las cuotas (artículo 17.3 LPH).  Pero en este caso, hay un pequeño matiz. Si la comunidad de propietarios ya tiene contratado un servicio de seguridad, entonces se entiende que las cámaras son un complemento más para mejorarlo, por lo que bastará con una mayoría simple.

El incumplimiento de las normas de videovigilancia conlleva sanciones elevadas por parte de la AEPD.

Los elementos comunes de uso privativo o exclusivo son aquellos espacios que pertenecen a la comunidad, pero su uso y disfrute se atribuye de forma exclusiva a un propietario. El ejemplo más claro de este tipo de elementos está en las terrazas o patios interiores del edificio.

Para que un elemento común se considere de uso privativo se tiene que especificarse en el título constitutivo de la propiedad horizontal o que se haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

Es decir, dependiendo de lo que indique el título constitutivo, puede haber terrazas que son privadas y, por tanto, propiedad del dueño/a de la vivienda; o terrazas que son de uso privativo y cuya propietaria sería la comunidad de propietarios, pero de uso exclusivo de un vecino.

El propietario que disfruta del derecho de uso exclusivo del elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad.

La reparación de los elementos comunes de uso privativo puede ser responsabilidad de la comunidad o de los propietarios que los usan, depende de la causa.

Si los desperfectos tienen su origen en la falta de mantenimiento o uso inadecuado, los problemas ocasionados los pagará el propietario que use ese espacio (artículo 9.1 LPH), pero si los desperfectos provienen del deterioro natural o se debe a un problema de tipo estructural, la responsabilidad de su reparación recae en la comunidad de propietarios (artículo 10.1 LPH).

Por ejemplo: una filtración causada por el deterioro de la tela asfáltica originado por su antigüedad, la reparación correrá a cargo de la comunidad, pero si la filtración se origina a consecuencia de las deficiencias en el mantenimiento de la terraza, la reparación tendrá que hacerla el propietario que hace uso privativo de la misma.

¿Puede el propietario que tiene el uso privativo alterar la estética?

No podrán realizarse obras que conlleven la alteración de la estructura general (artículo 9 LPH), pero el propietario que tiene el uso sí puede instalar bienes muebles y él se encargará de costear los cambios estéticos que quiera realizar.